อสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายเบื้องต้นที่ต้องรู้

อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดินและทรัพย์สินอื่นที่ติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรไม่สามารถเคลื่อนย้าย ได้โดยง่าย ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น เช่น อาคาร บ้านเรือน

Justice. Judge hammer on the table

ถ้าหากมีการซื้อขายที่เกี่ยวข้องกับ อสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่า จะเป็น ที่ดิน ตึกแถว อาคาร หรืออะไรก็ตามที่จัดว่าเป็น อสังหาริมทรัพย์ ต้องทำสัญญาหนังสือ ให้เป็นลายลักษณ์อักษร เช่น โฉนดที่ดิน หรือทะเบียนเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของต่อ อสังหาริมทรัพย์นั้น เพราะอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูงมาก ฉะนั้นต้องมีกฎหมายมาจัดการไม่ให้เกิดปัญหาขึ้น

ประเภทของ อสังหาริมทรัพย์ มีดังนี้

1.ที่ดิน หมายถึง พื้นที่ที่เราเป็นเจ้าของ ในโฉนด ว่าเรามีพื้นที่เท่านี้ โดยพื้นที่ทางธรรมชาติ นับรวมหมด ภูเขา หนองน้ำ คลอง บึง เกาะและชายหาด ด้วย

2.ทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน เช่น บ้าน อาคาร ไม้ยืนต้น และสิ่งก่อสร้างบนพื้นดิน

         บ้าน คือ สิ่งก่อสร้างที่ปลูกขึ้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลในครัวเรือน ร่มไปถึงสิ่งก่อสร้างที่ถูกปลูกขึ้นในรั้ว หรือที่ดินเดียวกัน

         คอนโดมีเนียม คือ อาคารที่ร่วมกลุ่มห้องภายในอาคาร ซึ่งใช้เป็นที่อยู่อาศัยของครัวเรือน โดยห้อง จะต้องมีห้องอรรถประโยชน์ครบดังนี้ ห้องครัว ห้องน้ำ และห้องนอนหรือห้องที่เอาไว้พักอาศัยได้ และทางเข้าออกห้องเป็นของตนเอง และสามารถแยกการถือ กรรมสิทธิ์ออกได้หลายส่วน โดยประเกอบด้วย กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล กรรมสิทธิ์ส่วนร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น ที่จอดรถภายในอาคาร ด้วย

         โรงงาน คือ สถานที่สำหรับประกอบกิจการอุตสาหกรรมหรือใช้เชิงการค้าโดยใช้ เครื่องจักร ซึ่งเทียบได้เกิน 5 แรงม้าเป็นปัจจัย โกดัง คือ สิ่งก่อสร้างที่ใช้เพื่อเก็บสินค้า หรือใช้เพื่อผลิต สินค้าสักอย่างในการค้าขาย

          อาคารพาณิชย์ คืออาคารที่ใช้เพื่อประกอบการค้า หรือโรงงานที่ใช้เครื่องจักรประกอบ ไม่ถึง 5 แรง เช่นหอพัก ที่ปล่อยให้บุคคลมา เช่าอยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นอาคารที่ก่อให้เกิดประโยชน์แห่งการค้า

         ทาวน์เฮาส์ คือ อาคารที่ปลูกติดต่อกันตั้งแต่ 2 ที่ขึ้นไป โดยมีผนังร่วมกันด้านหนึ่งหรือสองด้านขึ้น และมีพื้นที่อยู่ห่างจาก ริมถนนมีบริเวณ ที่ว่างห่างให้จอดรถอยู่หน้าอาคาร

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง กับนิติกรรม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ด้วยมูลค่าที่สูงของ อสังหาริมทรัพย์ ทำให้การเปลี่ยนมือ หรือการเปลี่ยนการครอบครอง ต้องมีการทำหลักฐานลายลักษณ์อักษรชัดเจน นั่นือการทำ หนังสือสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือ การจดทะเบียน เอกสารสิทธิ์ การโอน โดยนิติกรรมที่ควรรู้ คือ

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ที่เกี่ยวข้องกับ ค่าใช้จ่ายหลังจาก เกิดการซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์

 1. การเสียค่าทำเนียม ค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2% จากราคาประเมินในทุกครั้งที่มีการจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ โดยไม่มีข้อยกเว้น โดยแล้วจะตกลงกันว่าฝ่ายได้จะจ่ายกี่ส่วนก็ได้ ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย อัตตราส่วนขึ้นอยู่กับการตกลงกัน

 2. ค่าอากร ค่าอากรแสตมป์ ผู้ขายจำเป็นต้องชำระแต่เพียงผู้เดียวในอัตรา 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาตลาด แต่เมื่อการซื้อขายสังหาริมทรัพย์มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้น

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ลักษณะเฉพาะคือผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์มาน้อยกว่า 5 ปีหรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในอัตราร้อยละ 3.3 แต่หากอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการซื้อขายได้มาจากการรับมรดก จะถือเป็นข้อยกเว้น

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย รายได้ที่เกิดจากขายอสังหาริมทรัพย์นั่น จำเป็นที่จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ณ ที่จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด โดยจะเป็นผู้ขายเท่านั้นที่ต้องเป็นคนรับผิดชอบทั้งหมด โดยพิจารณาจากจำนวนปีที่ถือครอง

สิทธิ์ใน การครอบครอง อสังหาริมทรัพย์เหนือพื้นดิน

“มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อ ให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น”

ตามมาตรานี้นั้น เจ้าของที่ดินให้สิทธิเหนือพื้นดินแก่ผู้รับสิทธิ โดยมีสิทธิเป็นเจ้าของบ้านเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือเจ้าของกินกรรมใด บนดินหรือใต้ดินนั้น ซึ่งถือเป็น สิทธิเหนือพื้นดินเป็นที่รู้จักกันส่วนใหญ่ในประเทศที่ใช้ civil law

สัญญาให้สิทธิเก็บกินในประเทศไทย ตามมาตรา 1417-1428

สัญญาโดยมาตรา 1417-1428 ของ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของประเทศไทย

มาตรา 1417 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อัน เป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชนแห่ง ทรัพย์สินนั้น ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวง ประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น” อ้างอิง : www.lawyerleenont.com

ในที่นี้คือ เป็นการให้สิทธิเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของบ้านหรือที่ดิน โดยบุคคลนี้จะมีสิทธิครอบครอง ใช้และได้รับประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เป็นต้น

คำกว่าที่ว่า หากเรารู้หลักกฏหมาย เราจะป้องกันการโกงใดๆได้นั้น เป็นเรื่องที่จริงมาก เพราะหากเราไม่รู้หลักของกฏหมายแล้ว เราจะอาจจะไม่ทันเล่ห์เหลี่ยม แต่ที่สำคัญจริงๆก็ การทำให้ธุรกรรมให้ถูกต้องตามกฏหมาย

โครงการบ้านดีๆ